Affitto e sfratto: quando l’inquilino può resistere e quando deve cedere
Chi affitta teme di non riavere più la casa; chi ci abita teme di trovarsi in strada da un giorno all’altro. Nessuna delle due paure corrisponde a come funziona davvero la procedura.
Lo sfratto è un procedimento, non un gesto
Il proprietario non può cambiare la serratura, staccare le utenze o portare fuori le cose dell’inquilino. Deve rivolgersi al giudice con un atto che si chiama intimazione di sfratto, e serve un provvedimento per poter procedere.
Fra il primo atto e l’esecuzione passano mesi, perché ci sono un’udienza, dei termini e — se serve — l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Farsi giustizia da soli, oltre a non funzionare, espone il proprietario a conseguenze proprie.
Morosità: esiste una seconda possibilità, e ha un nome
Per le case di abitazione la legge 392/1978 fissa quando la morosità è rilevante: il canone non pagato decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure oneri accessori non pagati per un importo superiore a due mensilità.
All’udienza l’inquilino può chiedere il termine di grazia: il giudice può concedere fino a 90 giorni (fino a 120 in casi eccezionali) per sanare il debito. Se paga entro quel termine, lo sfratto non va avanti. Non è una richiesta illimitata: può essere concessa al massimo quattro volte nell’arco di quattro anni.
È lo strumento che decide la maggior parte di queste storie, e moltissimi inquilini non sanno che esiste.
Quando invece la casa va lasciata
Il contratto libero di quattro anni più quattro e quello concordato di tre più due si rinnovano da soli. Alla prima scadenza il proprietario può opporsi al rinnovo solo per i motivi elencati dalla legge — per esempio se gli serve per sé o per un familiare stretto — e deve dirlo per iscritto con il preavviso previsto.
Alla seconda scadenza invece la disdetta non ha bisogno di una ragione particolare, purché sia comunicata nei termini.
Su questi passaggi contano molto le date e la forma delle comunicazioni: è la parte in cui una raccomandata spedita nel modo sbagliato cambia l’esito.
Questo articolo ha finalità informative e descrive come funzionano in generale le regole richiamate: non è un parere legale e non tiene conto della tua situazione, che ha sempre dettagli propri. Per sapere cosa vale nel tuo caso serve un avvocato che lo legga.
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